我的好友社科院专家曹建海先生已经全面解读了温哥的思路，站的很高，看得很远。因此，我只想就微观的东西做点补充，一方面回答了网友的提问，一方面就目前的市场走向做一个基本的判断。是焉非焉，相信很快就有公论。



说中国房价大跌已成定局，首先要搞清楚何为大跌。中国很大，国务院早在1999年就确定了大的城市为79个，随着这么多年中国城市化进程的加快，珠三角城市群，长三角城市群，环渤海城市群风起云涌，应该是早就突破了这个数据。就目前而言，中国一线城市的均价在13000左右，二线城市（杭州等个别城市除外）均价在5000元至7000元，三线城市均价在2200至3000元左右。因此，中国城市房价的落差是特别大的，从这里也可以看出中国城市化发展的不平衡，资源过度向一线城市集中，而忽视了众多的三线城市和一些新兴的县城。就均价水准而言，一年下跌15%即为大跌，在投机过度的深圳和广州北京上海的部分区域，一年跌去30%到50%即为大跌。



那么，为什么讲中国房价大跌已成定局呢？首先是温哥的讲话。我的理解是，未来五年，中国政府每年投入数百亿兴建廉租房，并且廉租房和经济适用房占开发总面积的比例将达到70%，不仅满足了刚性需求，也对房价起到了平抑作用。其实，这里的70%是政府对民众的补课，比例不是高了而是低了，本应做到90%，可能考虑到区域间的不平衡和已经批出去的住宅用地太多，加上地方政府财政上的影响等因素才定为70%的。就是只有70%，也足以拉底房价。



其次，中国城市居民收入偏低，在中国经济高速增长的时候，城市居民的总体收入在GDP中还下降了12%，这就是为什么民众没有享受到经济繁荣的一个主要原因。就一线城市而言，主流购房群体为25岁至45岁的白领阶层，他们的平均收入上海为最高，只有5328元，相对13000元的房价，要20年不吃不喝才能买一套90平方米的房子，这样的高房价能维持多久实在是一个问题。上海尚且如此，深圳北京广州就更不用说了。这种因素将决定一线城市的房价非降不可。



第三，中国的金融业对房地产产生了高度的警觉。中央政府的宏观调控在方向和手段上都是正确的，连续九次加息和将银行准备金利率上调到历史高点，并且还有上调的空间，这就意味着央行力挤楼市泡沫的决心和打击楼市投机的立场。从宏观层面分析，人民币对美元的自卫反击战已经打响，鹿死谁手还不得而知，但是，美国人民并不想经济陷入萧条，中国人民也不甘于财富被掠夺，未来五年的汇率有一个胶着状态，再加上中国政府的一道道限外令，维持现有汇率水准是可以预期的。在国内，用加息的手段来抑制CPI的增长，有效化解通货膨胀，也成了上下一致的共识。紧缩银根是房地产商和众多炒家必须面对的。楼市的投机市场一旦溃败，房价雪崩也成了必然。



第四，让我们先来看看温哥的讲话：中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。先不谈每年新增人口，需要住房的是3900万人，按两人一户来算，是2000万户不到。还有413万大中专毕业生，就算每年新增200万户。两项相加共2200万户，按90平方米算，共19。8亿平方米，而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米，还有全国另外上百个城市呢？开发面积不少于20亿平方米。如果说刚性需求，现在的开发量已经过大了，再看看深圳那么多豪宅区，晚上连四成的亮灯率都不到，就不难理解炒家一人拥有30套，50套，100套甚至1000套房是怎么回事了。只要房价一下降，这些房子全得吐出来，供过于求的局面很快就会形成。在深圳，供过于求的一个显具标志就是，库存积压一手房源超过50000套，而现在已经超过40000套，快达到历史的顶点。



综观以上四个方面，中国房价大跌已成定局，不仅仅是一线城市，也包括二三线城市。