从温总新加坡讲话到中央经济工作会议：中国房地产市场明年“紧急迫降”


李宗苗/文

作出这样的预估，是基于以下几个判断：

1、自1998年开始的中国房地产“市场化”之路，历经10年快速发展，现在正处于一个极其敏感和非常尴尬饱受争议的阶段：土地越来越紧张，房价越来越高，民怨越来越大，如何化解其中难题？种种迹象表明，从2008年起，中国房地产的发展方向将从“市场”为主，转向“民生”为主——这是一个根本性的转变。

2、今年全国“两会”闭幕时安排的中外记者招待会上，决策层避而不谈房地产，一直到国务院“24号文”，都在传达着这样一个信号：政府的归政府，市场的归市场。现在看来，不是这样！政府两块都要管，两手都要抓，两手都很硬。

　
3、温总新加坡讲话表明，从明年起，市场将面临巨大的结构性调整，包括土地供应，资金投入，政策导向，配套支持等，都将重点转向保障性住房。因此，近几年以高档商品房驱动的房价涨势将迅速回落，说得贴切一点，房价将“紧急迫降”。
去年，中国住房市场革命性地分化为“保障性住房”和“商品房”两个市场，2007年，针对保障性住房，中央政府要求全力推进，在土地供应、土地价格、审批效率、政府投资、金融支持等多个方面大开绿灯，2008年，这类项目在各地即将进入开工建设阶段。商品房市场方面，它面对的是土地供应锐减、地价飞涨、金融政策从紧等严厉的市场环境，而业界传言建设部有关部门正在研究出台关于如何打击和抑制商品房炒作行为的强制性政策文件，因此，商品房市场前途堪忧。

4、中央经济工作会议确定明年实施从紧的货币政策。房地产的本质是金融，没有金融政策的支持乃至怂恿，就没有今天房地产的模样。紧缩贷款这一房地产的“命门”，将深刻而直接地影响商品房市场的发展，而大大小小依赖银行贷款和购房客户预付款以及按揭款的开发商将无一幸免遭遇严寒。
中国货币政策从10年前的“稳健”转向“从紧”，这等于直接革了许许多多开发商的命，也宣判了中国东部发达地区高档房市场的死刑。

5、政府高官近期频繁调动，几位关键人物的去向备受瞩目，中央即将打响的“两防”战役，以历史经验看，难免会矫枉过正，这必然令中国房地产市场充满变数。

（仅以此文警示开发商朋友勿对明年抱有什么幻想，也对昨夜接近零点时上传的同题博文因为接受“审核”而离奇失踪表示深切追念：（）

08调控定调，楼市拐点必现 2007-12-06 00:42:11

杨少锋


之所以在房价飙涨的今年，捂盘惜售成为绝大部分开发商的共同举动，关键原因在于开发企业可以通过各种渠道获得金融资本的支持，从而减少了对销售回款的依赖性。然而，正当开发商终于熬到“金九银十”传统的销售旺季到来、准备收割捂盘惜售所带来的丰厚利润的时候，央行提高第二套房贷首付及利率的政策突然到来。房贷新政切中了“投机过多”的楼市病症，大幅提高投机的门槛和成本，让原本一片燥热的楼市突然感受到寒冬的冷风，广州、深圳、温州等多个城市房价开始掉头，多个核心城市销售骤然降温，全国性房价拐点初现。

但至今为止，在媒体上公开承认楼市面临拐点的开发商却屈指可数，对于当前金融调控的措施，绝大部分开发商非常想当然的理解为是商业银行年底周期性的信贷调整，认为只不过是因为多数商业银行已经用完今年的贷款额度，所以，期待2月份新一年度贷款额度的到来，成了支撑多数开发商继续高房价策略的最根本依据。

然而，从刚召开的中央经济工作会议已经给当前的经济形势定调：“中国经济发展正转向过热”，如何在人民币快速升值的压力面前防止全面金融风险，已经成为中国政府所需要严肃面对的巨大难题。而防止通货膨胀、经济过热最好的办法就是紧缩银根，本次经济工作会议明确指出，2008年中央将采取紧缩银根政策，严格控制贷款总量及发放节奏、严格控制固定资产投资和房地产投资。笔者认为，中央政府的措施，很大程度是针对房地产行业而来，平均负债率超过70％的中国房地产企业，在金融杠杆前实在是脆弱得不堪一击。

相比此前的行政手段，这次的金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和严厉得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。

相比05年上海楼市的波动，笔者认为本轮房地产的危机要严重得多。当时只是几个别城市房价过高，存在泡沫，中国整个房地产行业还大体健康，因而也不可能导致国家对整个行业采取过于严厉的打击。这也是笔者当时旗帜鲜明的反对谢国忠、易宪容等专家房地产泡沫论观点的原因。但这一轮全国性房价的飙升，已经让泡沫在整个行业蔓延。央行的《第三季度货币政策执行报告》显示，9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62 万亿元，比年初增加9410 亿元,同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。保守估计，预计今年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1.3万亿元，总数将超过惊人的5万亿，比2005年同期将近翻一倍（2005年同期为2.68万亿）！这还仅仅统计了贷款余额，还不算消费者支付给开发商的首付款及一次性付款的资金。房地产行业是否整体过热、是否存在泡沫已经不需要争论，已经没有疑问，唯一的疑问是国家会下多大的决心去控制这个行业所带来的风险。
正如笔者在《政府抑制房价其实很容易》一文中所说——本人一直强调，政府抑制房价其实很容易，只不过政府在权衡调控所需要付出的代价。
然而，在“楼市无政府主义”的驱动下，在众多开发商和中央政府的习惯性博弈下，决策层终于对寄希望于依靠开发行业良心发现已彻底失望，中央政府终于选择动用最强烈调控手段，刺破房地产泡沫，2008，房地产冬天即将到来。