我给控制房价支一招

1楼 2007-11-29 16:59:28

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　　我给控制房价支一招

　　房价飚升到今天，炒房者固然难辞其咎，但导致房价过高的根本原因，要我说就是各个地方政府，他才是房价大涨并推波助澜的关键因素。

　　大家都知道，房价的基本构成大致有五块：土地成本、配套费用、动迁成本、房屋本题成本和开发商的利润。在这四项成本中，前三项都是由政府所控制，或与政府相关。而土建成本长期以来一直变化不大，基本不会超过1000元/㎡。咱们先分析一下土地成本，假设开发商以1000元/㎡价格征得土地，如果建设多层住宅，建成后土地成本分摊到房子上就是500元/㎡左右；如果建设高层住宅，建成后土地成本分摊到房子上就是350元/㎡左右。以上海为例，11月8日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷的地块，挂牌底价为4亿元，最终被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元的天价购得，每平方米地价约为10708.3元。核算下来，只要房子建成，以容积率为2的多层住宅测算，建成后土地成本分摊到房子上就是5036元/㎡左右；如果容积率为1.2，建成后土地成本分摊到房子上就超过7000元/㎡。这还没有计算配套费用、动迁成本、土建成本和开发商的利润。大家想一想，在这样的政策下，房子价格能降下来吗？动迁成本与现行房价相关，是互相抬价的关系。

　　土地成本是当今房节节攀升的最重要因素，推动的直接动力就是建设用地的招、牌、挂。各地政府美其名曰保证国有土地出让的公平合理，其实从根本上说简直就是吸血。要说资本主义国家，土地私有，我就愿意卖个高价或天价，政府谁也管不着，可以理解。但我们实行的是公有制，谁都知道土地归国家所有或全民所有，我们的政府为什么就不调控一下这一关系百姓民生的土地价格，或者说，为什么老百姓就没有土地价格的发言权呢？各地地方政府所以对此趋之若骛，大力吹捧，根本原因是建设用地的招、牌、挂中饱了地方政府的私囊，至百姓利益于不顾。地方政府与开发商洞悉了经过几年改革开放逐渐富裕起来的老百姓急于或渴望改善居住条件的心理，尤其是地方政府打着保证土地出让收益的幌子，鼓吹建设用地的招、牌、挂，与开发商一道吸食百姓的血。老百姓想花钱，开发商想赚钱，地方政府也借机敛财。敛财也行，君子爱财应该取之有道，但我们的地方政府恰恰善于敛老百姓这一弱势群体且美其名曰国家主人的财。用敛来的这笔财搞建设，搞形象工程，树政绩，甚至消费，这难道就是人民公仆的为官之道？想想看，今天的城市建设，有多少是用这笔血汗钱砌成的？

　　话又说回来，我们的建设用地，为什么就不能无偿划拨或低价转让？如果地方政府真想解决房价问题，那就把全部或绝大多数土地以绝对低的价格直接划拨为建设用地，凡在这样土地上建设的住宅，成本项目构成公开，给开发商确定一个10%左右的赢利水平，这样房价不就降下来了吗？对于建设用地狼多肉少的问题，完全可以根据当年建设用地数量和开发商数量等因数，划分成若干地块，采取抽签中标方式解决，具体可以参考体育彩票开奖摇号方式。如果还出现炒房囤房现象，那就逐渐加大建设用地供应量，使房价进一步降低，再辅以相关政策，还会有谁去炒房呢？

　　现在，政府又出台了什么廉租房政策，其实根本上不会有什么太大的作用。因为强制开发商配套建设廉租房的结果，必然会使现有房价进一步提高。因为开放商必然要把这部分廉租房的成本分摊到商品房中去，无形中又加大了一部分成本。虽然增加了一部分廉租房，但中国的老百姓由于传统和现实原因，恐怕更愿意拥有自己的一套房子，因为自己的房子装修放心，住着也舒服塌实，这就是中国的国情。也许有人说外国人也租房，这有消费观念原因，因为象美/欧等发达国家社会保障好，没有后顾之忧，自然有相当一部分人就不愿意攒钱甚至买房，更何况，外国一般很少有毛坯房，所有房屋想要交工验收，必须全部装修到位，哪怕有一个热水器没按装都不行。所以即使是租房住，也很舒服，中国行吗？为了控制炒房，前一段时间还出台了卖房增加税收调控政策，我就不明白，增加交易所得税就能控制房价了？那卖房的肯把税从自己兜里掏出来吗？房价降了吗？不都转嫁到消费者身上了吗？

　　我发现，中国的当政者，好象更喜欢把简单的问题复杂化，每一次政策出台，政府都是最大的受益者，几乎没有一次是主动让利吃亏的。就拿物业费来说，国外实行住宅物业管理，这笔钱虽然是业主交纳，但这笔费用是要在业主个人所得税中扣除的。比如，业主个人收入所得税应该交3000元，但物业费交了2000元，实际个人所锝税只需交纳1000元就可，人家外国政府是有收有退，我们政府是只收不退。

　　中国的房价到了今天的地步，一些所谓专家们不要再出台愚弄百姓的政策了。只要各级政府放弃自身的利益，让利于老百姓，高房价这个看似复杂的问题，远比我们想象的要简单得多。

　　

13692719116

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2楼 2007-12-10 16:36:51

支持楼上的说法，从房地产可以看出，中国的社会主义制度的确不完善，需要改进的地方太多了！！！！！！

ldhhy

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3楼 2007-12-11 10:43:08

说得很有道理，支持

lion_god_mie

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4楼 2007-12-11 10:58:30

【回复 2楼 13692719116 】:
　　支持楼上的说法，从房地产可以看出，中国的资本主义制度的确不完善，需要改进的地方太多了！！！！！
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football-boy

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6楼 2007-12-11 11:57:17

我觉得廉租房和经济适用房的政策还是有必要的，毕竟它能满足不同阶层的需求，换句话说就是花哪种档次的钱受哪种档次的待遇。好比火车有硬坐、硬卧、软卧，飞机有头等仓、经济仓。主要是廉租房和经济适用房不能真正落实到需要住房的人手里，有很多人住着廉租房或经济适用房，然后把自己的房子租出去收房租，这是普遍现象。而且户口差异的限制也是房价吹升的因素